底地とは｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

底地とは、借地権の付着している土地を言います。
これに対し、土地の使用収益を制約する用益権が存在せず、建物等がないまっさらな土地が更地です。
同じ土地所有権であっても、更地と底地では価格が違うのです。
底地は、土地の使用収益から得られる利潤を、土地所有者と借地権者とが配分するわけです。
従って、土地所有者がみずから使用収益出来る更地に比べ、底地価格は低位な価格になるのです。

底地は誰が買うかで、価格は異なる。

借地は、土地の最有効使用でないことが多く、更地価格≠借地権価格＋底地価格の関係でなく、
更地価格＝借地権価格＋底地価格＋αの関係です。

そのため、借地人が底地を購入すると、土地の最有効使用が可能となるため、増分価値αを手に入れることが出来るのです。
従って、借地人は、底地を第３者が購入する場合の適正価格ｖ＋αを上限として、割増しの価格で購入しても合理的なのです。
従って、借地人が底地を購入する場合の価格は、限定価格として求めることになります。

※地方都市における借地権売買は当事者間売買がほとんどであり、従って路線価の借地権割合は、この当事者間売買を前提とした限定価格であり、第３者が底地を購入する場合の価格は、この路線価の借地権割合より低い価格だと私は考えています。

事例比較法、割合法のほか、収益還元法類似の手法が使われます。
底地購入者は、専ら地代収入を得ることに着眼した投資になります。
そこで、借地権が消滅するまでの支払賃料に基づく純収益の現価の総和を求めます。
さらに、土地の復帰価格を加算します。何故なら、借地権が消滅すれば、更地に復帰するため、その期待を含め、土地購入額を決めるものと考えられるからです。
この収益価格と割合法による価格を比較考量して求めるのが一般的でしょう。