路線価の借地権割合を使うときの注意点｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

相続税路線価の借地権割合を利用して、借地権価格を算定する場合、次のような問題点があることをぜひ考慮して下さい。

路線価の借地権割合は、標準的な借地権を前提とします。
従って、個々の借地権によっては、期間の長短、賃料差額の大きさ、賃料改定の経緯等で、当該借地権割合では妥当でないことも少なくなく、個別性を反映した価格判断が必要であり、専門家の意見を聞くのが賢明です。

最有効使用とは、土地の効用が最大限に発揮される使用方法のことです。
「何故、借地権に価格が成立するか」であげた例を振り返ってください。
先の例は、戸建住宅が最有効使用であり、現況利用も戸建住宅の事例です。

これが、共同住宅が最有効使用で、現況利用が戸建住宅であった場合、路線価の借地権割合を使うことは非常に問題があります。
何故なら、共同住宅が最有効使用の場合、土地の利回りは地域によって異なりますが３〜４％期待でき、それにも拘わらず、継続地代として1％足らずしかもらっていないのに、借地権価格を更地価格の５０％認めるのは、あまりに土地所有者である賃貸人に不利益となり均衡を失するからです。
このように、最有効使用より劣る使用制限があることを契約減価と言います。
地代は使用収益によって得られる収益を原資とするため、現況の使用如何によって基本的に定まり、最有効使用が共同住宅であろうと戸建住宅であろうと、賃料は大きく変わりません。
しかし、借地権価格は、最有効使用が共同住宅か戸建住宅かで大きく異なるのです。
現況利用が最有効使用より劣る場合、最有効使用を前提とした差額賃料より小さくなるため、借地権価格は低くなるのです。