借地は更地にして返さないといけないか｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

借地人は建物投資をしており、地代の不払い等債務不履行が無い限り、投下資本の回収が認められてしかるべきです。
普通借地権の借地人が投下資本を回収するには次の方法があります。
一つは、借地権付き建物を第３者に売却すること。
二つ目は、地主に売却すること
三つ目は、建物買取請求権を行使すること。

私は、この方法が一番いいと思ってます。
第三者への売却は、地主に買い取りの資力がない場合に採られれるべきだと考えます。

これは、借地権が期間満了時に、地主に正当事由が認められ、借地契約が終了したとき、賃借人が賃貸人に請求できる権利です。
建物買取請求権の価格が問題となりますが、単なる建物価格ではありません。
しかしながら、借地権は消滅するので、借地権価格でないことも裁判所は言っています。
つまり、建物買取請求権の価格は、建物価格＋場所的利益（借地権価格の一定割合）であるというのが判例です。
以上の通り、普通借地権は定期借地権と違い、期間満了した場合、更地にして返す法的義務があるわけではありません。

ここで注意すべきは、借地権の権限が賃借権の場合には、譲渡前に地主（賃貸人）の承諾を得なければならないことです。
もし、事前の承諾なしに第三者に売却すると、無断譲渡で土地賃貸借は解除されるからです。
賃貸借は、賃貸人と賃借人との人的信頼関係が重視される契約であり、この信頼関係を破壊するような者が新たな賃借人になることを防ぎ賃貸人を保護するためのものです。
しかし他方、賃借人の投下資本回収のため、賃貸人が理由もなく拒否するときは、裁判所に賃貸人に代わって借地権譲渡の承認を求めることが可能です。（旧借地法９条の２、借地借家法１９条）
なお、このとき地主は自分が買い取ることを申し出ることができます。また裁判所の代諾許可に当たっては、譲渡承諾料の支払や賃料の見直しがされれることが通常です。