借地権とは｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

借地借家法の適用がある借地権とは、建物所有を目的とする賃借権または地上権を言います。

普通借地権はこの２種類あり専門的に言うと、賃借権は債権で、地上権は物権となります。物権である地上権は譲渡自由で、賃借権よりも法的効力が強く経済価値が高いのが特徴ですが、下記のとおり賃借権も事実上譲渡性が与えられており、両者はそれ程大きく違うわけではありません。

本来、契約期間が満了すれば、契約は終了するのが原則です。
ところが、借地借家法では、契約期間が満了したとしても、地主側に契約を終了させるだけの正当事由がない限り、借地契約が更新されるようになっており、居住権保護の観点から、この正当事由具備のハードルは高く、借地権は半永久的な土地用益権となっています。

地上権である借地権は先に述べたように、譲渡自由です。賃借権である借地権を譲渡するには賃貸人の承諾が必要です。
しかし、賃料不払い等の恐れが無いにもかかわらず賃貸人が承諾しない場合には裁判所の許可を得て譲渡することが可能です。
このため、事実上、賃借権である借地権も譲渡性を有しています。
なお、この裁判所による代諾許可にあたっては、借地権価格の１０％相当の譲渡承諾料の支払いが慣行となっています。
だから、少なくとも、地上権と賃借権にはこの差があるんですね。
逆に言うと、地上権と賃借権の差が譲渡承諾料の根拠とも言えるんじゃないでしょうか。
（つまり、地上権同様の譲渡性を認める代わりに、承諾料を払いなさいという理屈。
但し、承諾料を払ったからといって物権である地上権になるわけじゃないから、両者の差額の一部が承諾料）

定期借地権が導入されましたが、普通借地権とはどう違うのでしょうか。
両者とも借地権であり、従って建物所有を目的とする土地用益権である点が共通。

普通借地→自由
定期借地→公正証書等の書面でなければならない。

普通借地→有（地主が更新拒否するには正当事由が必要）
定期借地→無

普通借地→有（地主が正当事由が認められ、借地契約が終了した場合、借地人は地主に対し建物買取請求権がある））
定期借地→無とすることが出来る
相違点が価格に及ぼす影響
以上のように半永久的な土地用益権である普通借地と異なり、定期借地権は存続期間が短く、終了時点が明瞭な権利の為、借地権割合は普通借地権に比べ低くなっている。