不動産用語集｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

年間賃料を不動産価格で割ったもの。日本の不動産取引においてはよく使われるが、問題があることは指摘した。

根付業者と客付業者の中間に入る宅建業者のことで、だんご３兄弟の真中のイメージ。

建築基準法上、建物を建てるには幅員４m以上接しないといけない、この道路には、道路法上の道路以外の私道であっても、一定の基準を満たし、特定行政庁から認定されたものが含まれ、これが位置指定道路。土地は建物が建つか否かで価格が大きく異なるので、都市計画区域内の土地が私道に接面するときはこの位置指定道路か否かの確認は必須。

容積率100％あたりの土地単価であるが、床面積あたりの土地コストを意味する。

建物が賃貸されている場合の土地建物の売買に当たって、現状のまま借家人居付きで売買すること。家具や設備がついたまま売買や賃貸することは居抜きと言う。

一つ土地に４つの異なる価格が成立することを言う。本来、物の価格は、需要量と供給量が均衡するところで形成される価格が適正な価格であるところ、土地の価格は相続税路線価、固定資産税評価額と異なった価格が付けられ批判が多かった。その批判を受け、平成６年に公的評価の均衡化が図られている。
>>固定資産税評価、相続税路線価、時価の違い

他人の土地に囲まれ、他人の土地を通らなければ公道に出られない場合、他人の土地を通行する権利が与えられる。しかし、その方法は、損害の最も少ない方法でなければならない。従って、都市計画区域内の土地は接道義務がある（建築基準法上の幅員４ｍ以上の道路に間口が２ｍ以上接しなければならないが、その接道義務を満たすような通行権が当然に与えられるわけではないことに注意。

不動産の価格は時の経過とともに変動するので、鑑定評価においては価格判定の基準日を設定する。その基準日が価格時点。

宅建業者が不動産売買の仲介を依頼された際に、売買見込み価格を提示するときは、その根拠を示さなければならないが、根拠ある不動産価格を求める作業が価格査定。
一方、不動産鑑定士が、価格形成要因を分析して理論的で実証的な不動産価格を求める作業が鑑定評価。両者の違いは、評価主体もさることながら、豊富な資料に裏付けられた論証可能な価格か否かである。従って、個人が売買の参考として意見を求めるだけなら価格査定で十分であろう。しかし、対象不動産の価値を知りたいのであれば、鑑定評価を求められたい。

土地区画整理事業は換地処分によって、従前地の権利が換地に移転するが、事業開始から換地処分まで長い年月を要する。そのため、工事の進行により、土地を使用収益できる状態になったとき、換地予定の土地について仮に使用収益できる日が通知される。この通知を受けた土地が仮換地。仮換地の段階では登記簿上は未だ従前地のままだから、仮換地の売買は、評価については仮換地について行われるが、従前地の所有権売買になる。

総収益から総費用を控除して得た純収益を資本還元する際の利回りを還元利回り（キャップレート）という。毎期の純収益を現在価値に割戻す利回りは割引率（ディスカウント・レート）で、還元利回りと異なることに注意。

私たち鑑定士の鑑定評価に基づき、県が公表している、毎年７月１日時点の土地価格で、県が選定している当該土地を基準地という。公示地が都市計画区域内で選定されるのに対し、基準地は都市計画区域外でも選定され、公示地を補完し、公的評価の均衡の一翼を担っている。

いわゆる分譲マンションのこと。建物について、専有部分の独占的排他的な権利、共用部分の共同使用権及び敷地について共有持分権を有する。区分所有建物は、立体的平面的な位置によって、経済価値が異なる点に特徴がある。

価格の三面性のうち、費用性の観点から対象不動産の経済価値にアプローチする手法で、まず価格時点における再調達原価（新規に調達した場合のコスト）を求めた上で、これに減価修正をして、試算価格を求めるもの。

減価修正は、鑑定評価手法の一つである原価法において、再調達原価から経年等による減価額を控除して積算価格を求める作業をいう。一方、減価償却は、会計上の期間損益計算における費用計算の一つ。両者は経年減価をする点では共通するが、目的、方法を異にする。減価償却は、期間損益計算を適正に行う目的のために、その計算は機械的に行われる。これに対し、減価修正は、価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることを目的とするため、その計算は、原価要因を多角的に検討し（単に機能的物理的減価だけでなく経済的減価を見る）、対象不動産の実情に即して行われる。例えば、減価償却は建物の構造によって耐用年数は一律であるが、減価修正の場合は、維持管理の状態、付帯設備の良し悪しで経済的残存耐用年数が異なり結果、同じ構造の建物でも通算耐用年数が異なる場合がある。

法務局に備え付けられている土地の図面で、土地の位置・形状・大きさ等を確認する資料として使われる。公簿売買・公簿評価が妥当性を持つのは、公簿数量・公図と対象不動産の現況が大差ない場合である。

対象不動産の標準画地に対する格差率（地域の価格水準に対しどの程度の格差があるか）を求めるもの。

土地の類型の一つで、土地の上に建物等の上物が無く、かつ用益物権等土地の使用収益を制約する権利が付着していない土地をいう。

私道であっても建築基準法上の道路として扱われる場合があることは、位置指定道路を参照。私道は、その利用形態によって、専用私道、共用私道、準公道に分かれ、価格差もある。

賃借人の債務不履行や不法行為に基づく損害賠償債務の担保として賃貸人が預かる一時金。敷金は建物明渡し後に無利息で返還されるために、返還までの敷金運用益は賃貸人が手にする。よって、収益還元法において、敷金運用益が総収益を構成する。

建物所有を目的とする賃借権又は地上権をいう。両者は次の点で異なる。
賃借権譲渡において、地主の承諾が得られない場合、裁判所に代諾許可を申し立てることが出来るが、許可にあたって、譲渡承諾料（借地権価格の１０％程度）の給付を命じられることが多い。
では、何故、借地権価格が成立するのであろうか？契約から相当年数経過した借地の賃料は新規賃料に比べ低位にあるため、対価を支払っても借地権を取得しようとする需要者が現れ、市場価格が形成される、というのが基本的な考え。それに、法的保護利益説、寄与配分説（地価値上がり分のうち、借地人に帰属するのが借地権価格）の考えを総合的に勘案するのが妥当であろう。
従って、借地権価格は、差額賃料（新規賃料と現行賃料との差額賃料）、地価値上がりの大きさ、借地権取引慣行の有無によって借地権価格は異なる故、相続税路線価の借地権割合を適用して算出した借地権価格が不合理な場合もある。

建物と敷地の所有者が同一人で、当該所有者によって建物が利用されている場合の当該建物及びその敷地をいい、建物が賃貸に供されている場合が貸家及びその敷地。

原価法、取引事例比較法と並ぶ、不動産鑑定評価手法の一つ。基準の定義は、「対象不動産が将来、生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和を求める」手法。その計算方法は幾つかあるが、単年度の純収益を還元利回りで割って求める直接法がよく使われる。投資用不動産については法も使われるようになった。とかく、取引価格は過度の将来期待で値上がりすることがあるので、収益還元法によって、収益的な裏づけがあるかどうかを検討することは重要だと思う。

買い進みや売り急ぎ等の事情が価格に影響を及ぼしている場合に、事情がなかったなら成立したであろう価格に補正すること。

取引時点の価格を価格時点の価格に修正すること。

都市計画区域内の建物の敷地は復員4m以上の道路に接面しなければならないが、4m未満の道路でも2項道路であれば、宅地が接面する道路の中心線から２m後退（セットバック）すれば建物を建てることができる。2項道路参照

共同住宅等で、入居者が独占的排他的に専有している部屋面積。その寸法は、壁の中心から測った面積で、内法面積である登記簿上の床面積より５％程度広い。

借地権が付着している宅地の所有権をいう。底地価格は、地代徴収権を中心とする賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの。地代徴収権を中心とするものの将来の完全所有権復帰価格の現在価値も含まれる点留意。また、第三者が買う場合は正常価格となるが、借地人が買う場合は限定価格になる。

建物等及びその敷地の所有者が同一人で、かつ当該所有者によって使用され、敷地利用の制約のない当該土地をいう。建付地は、建物等上物によって敷地利用の制約を受け、建物等の利用が最有効使用であれば、建付地価格は更地価格といっしょになるが、最有効使用でなければ、いわゆる建付減価が生ずる。よって、建付地価格は、原則、更地価格を上限として形成される。
宅地見込地（たくちみこみち）
現況は、田・畑・山林であるが、将来、宅地利用することが合理的な土地をいう。このため、宅地価格の影響を受け、農地価格、山林価格と大きく乖離した価格水準を形成する。従って、果たして、その判断が合理的か否かの慎重な検討を必要とする。

事例地の存する地域と対象地を含む近隣地域との地域要因の違いによる格差率を求めるもの。ここまでの計算により、事例から見た近隣地域の価格水準が求められる。

普通借地権は、借地期間が満了しても、地主に正当事由がない限り、返還を求めることが出来ず、結果、借地が供給されなくなった。
そこで、良質な土地賃貸借を増やそうとして出来たのが、この定期借地権。
定期借地権は、更新のない借地権で、長期の一般定期借地権、中期で事業用に限定される事業用定期借地権、及び建物買取条件付の定期借地権の３種類ある。
しかし、いずれも公正証書で契約することが成立条件となっている要式行為。借地権価格として見た場合、借地期間が短くかつ終了時点が明確なので、借地権割合（借地価格の更地価格に占める割合）は、普通借地権より低く、かつ価格が逓減していく特長を持つ。

不動産の価格を求める不動産鑑定評価手法の一つ。技術的には、事情補正、時点修正等の補修性をしたうえで、地域要因、個別的要因の要因比較をするのだが、その意味するところは事例を対象不動産に置き換え、事例の当事者なら、対象不動産を価格時点で幾らに評価するかを求めるもの。

所有権等の物権は、意思表示によって、権利変動する（意思主義）。そうすると、二重売買のように所有権等の物権が二者以上に譲渡される事態も想定されるが、物権は排他性があり、両立が出来ないため、その優劣は登記の先後によって決せられる（対抗要件主義）。だから、売買にあたって登記の内容は確認する必要があるし、物権を取得したならば必ず登記しなければいけない。但し、登記は対抗要件にしか過ぎず、登記には原則、公信力がない（実体と異なる登記を信じても保護されない）ことも知っておく必要がある。

土地の面積について、公簿数量より実測数量のほうが多いことを縄延びといい、逆を縄縮みという。

農地法によって、農地を農地以外の用途に転用するには農業委員会の許可が必要。但し、市街化区域内農地は届出だけでいい。従って、市街化区域内の農地であるか、市街化調整区域内の農地であるかの確認は欠かせない。

土地が平坦地部分のほか傾斜地部分を含んでいるときの傾斜地部分のこと。法地価格は、宅地転用の可能性と方位等で決まる。

売買当事者と宅建業者との売買仲介に関する委任契約のこと。委任であるから、請負と違い、委任者の要望に合致する売買希望者を見つければ、委任者が勝手に断り売買が不成立となっても、宅建業者の報酬請求権が無くなる事はない。媒介契約には、一般媒介契約、選任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類がある。１つ目は、委任を受けた業者以外の業者も客付けが出来ること、２つ目は、委任を受けた業者以外の業者は客付けできないが、委任者自身は自分でお客を見つけることができるのに対し、３つ目は、委任者自身もお客を見つけて契約できない。

事例地が標準画地と異なる場合に標準画地に補正すること。この計算により、事例地の価格水準が求められる。

相続税を金銭ではなく、相続した不動産等その物を収めること。不動産でいえば、公示価格ベースの時価価格の80％が路線価であるが、公平のため、とかく画一的な評価になりがちで、市場性を踏まえた個別性 を反映した課税評価とならず、不動産を売却して金銭納付するより物納したほうがよい場合等物納が選択される。

収益還元法の計算方法の一つで、ディスカウント・キャッシュフローの略。不動産投資は支出が現時点であるのに対し、収入が将来時点と時点が異なるため、dcf法は、将来の収入（キャッシュフロー）を現在時点に割戻（ディスカウント）し、支出と収入を同時点にして、収支計算する。dcf法計算に特化した電卓があるくらい、英米ではよく使われる計算方法。