借地権価格発生、継続地代判定のメカニズム｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

契約締結時から賃料改定時まで長期の期間が経過すると、これまでは、地価が上昇する一方、新規賃料と現行賃料との間に、差額賃料が発生します。
この差額賃料が取引されることによって、借地権価格が成立します。
一方、賃料改定にあたっては、この差額賃料発生は、借地人のみの貢献によるものではないため、差額賃料を借地人と賃貸人に配分し、現行賃料に、賃貸人に帰属する差額賃料を加算して、改定賃料を決定するのです。
以上が、継続地代判定のメカニズムです。

差額配分法、利回り法、賃貸事例比較法、スライド法等です。
差額配分法とは、新規賃料と現行賃料との差額のうち賃貸人に帰属する部分を現行賃料に加算して求める手法です。上記メカニズムに最も適合する手法ですが、この手法に対しては、差額を配分する明確な基準が無いと批判されています。実務的には２分の１が多いのも、この理由からです。
利回り法は、価格時点における不動産価格に、現行賃料時の利回りを乗じ、必要諸経費等を加算して求める手法です。この手法をそのまま適用すると、価格の変動と同様になってしまい、賃料の遅行性や粘着性に反するため、利回りの補正を必要とし、鑑定評価主体による差をもたらしがちです。
賃貸事例比較法は、新規賃料同様に、賃貸事例賃料を比準して求める手法ですが、継続賃料は個別性が強いため、比準が容易ではありません。
スライド法は、現行賃料に、現行賃料を定めた時点から価格時点までの変動率を乗じて求める手法です。
客観性が最もあるのですが、不動産鑑定評価基準でも採用指数やウエート付けが確立しているわけでもないため、ばらつきが出ます。
いずれも、一長一短があるため、相互に検証して初めて、妥当な賃料を得ることが出来ます。