固定資産税評価・相続税路線価・公示価格・時価の違い｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

一つの土地には、異なる４つの価格が成立するとされています。
1.地価公示価格
2.相続税路線価
3.固定資産税評価額
4.取引価格
これを「１物４価」といいます。

• 相続税路線価(200�u×20万円/�u)＝4,000万円
• 地価公示価格≒5,000万円
• 固定資産税評価≒3,500万円
• 取引価格・・・売買当事者間で決めた価格。売り急ぎや買い進み等、売買当事者の個別的な事情が取引価格に影響を与える場合がある

地価公示は、不動産取引の指標とされるよう、国土交通省が実施している土地価格調査です。
代表的標準的な土地について、毎年１月１日時点の価格を不動産鑑定士の鑑定評価に基づき価格判定します。
市場の需給動向を反映した中立公正な価格です。
そして、この地価公示価格は、相続税路線価、固定資産税評価の基礎となります。
相続税路線価や固定資産税評価額は地価公示価格を基準とするため、地価公示価格が変動することで、これら課税評価額も変動する関係にあります。

相続税路線価は、国が相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格です。
毎年１月１日時点の、宅地が面する道路（路線）に設定されます。
当該道路に接面する土地に一律に適用され、標準的な土地価格を前提とします。
個々の土地の個別性（間口が狭い、形状が不整形等）を反映した価格ではない、ということです。

固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税を算定する際の基準となる価格です。
３年ごとの評価替えで、地価変動の大きい都市部では毎年、 時点修正されています。
土地の固定資産税評価額は、個々の個別性を反映した価格です。
建物の固定資産税評価額は、画一的に減価償却した価額です。

公示価格を100として、概ね相続税路線価を80、固定資産税評価額を70と均衡化が図られています。

相続税路線価・固定資産税評価額は、課税のための不動産評価で、保守的に低い価格設定がされています。
時価評価ではありません。

相続税路線価では、個別性が強い不動産（間口が狭い、形状が不整形等）の場合、相続税路線価を利用して算定することは、適切な時価となりません。
この場合、個別性を加味して算定する必要があります。
形状や規模如何で２〜３割異なることは少なくありません。

建物の固定資産税評価額は、画一的に減価償却した価額です。
しかし、木造建物であれば、築15年ぐらいのものであれば、市場価格がゼロとなる場合もあります。
このような場合、固定資産税評価額は時価を超え、適切な時価とはなりません。

地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額は、それぞれの価格時点で評価しています。
従って、これらの評価を利用して算定する場合は、時点修正する必要があります。

不動産鑑定評価は、時価評価です。
対象となる不動産の価格は、時の経過と共に変化します。
従って、不動産鑑定評価では価格時点（評価額を決定する基準となる年月日）を設け、評価します。
また、不動産鑑定では不動産の個別性を反映し、評価します。