敷引・更新料特約無効判決｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

賃借人甲は、賃貸人乙に、敷金350,000円と更新料116,000円合わせた466,000円の支払いを求め、第１審で、原告全面勝訴となったのです。
敷き引きと更新料支払いの特約があったため、争点は、この特約が、消費者の利益を一方的に害し消費者法１０条に違反して無効となるかどうかでした。

�@自然損耗分
�A成立の謝礼
�B前払い賃料
�C中途解約の対価
�@について、賃料には、維持修繕費が含まれているので、自然損耗分について賃借人に負担させることは、賃料の二重払いに当たり、国土交通省の現状回復義務のガイドラインでも、基本的に無効としている。
�Aについて、賃貸借契約に基づく、賃借人の義務は、賃借物の使用収益の対価である賃料支払いであって、成立の謝礼を支払ういわれはない。
�Bについて、もし、敷き引き故に、賃料が低いなら、成立する根拠ですが、その立証はなされていない。
�C賃貸人にも中途解約が認められているので、賃借人のみ一時金を支払う合理性がない。

�@更新拒絶権放棄の対価
�A賃借権強化の対価
�B賃料の補充
�C中途解約の対価
�@について、賃貸借契約の更新拒絶は、賃貸人に正当事由が存しない限り、出来ないものであり、更新料の授受によってきまるものではない。
�Aについて、更新料の授受で賃借権が強化される事実はない
�Bについて、更新期間が短いので、そのような事実はない。
�Cについて、敷き引きと同じく賃貸人にも中途解約権が留保されている。
以上、細かい議論になっていますが、更新料が授受されるようになった経緯に考慮すべきだと僕は思っています。�@と�Bの理由はそれなりに合理性を持っていたと思うんです。
つまり、借地、借家は、賃貸人に正当事由がない限り、更新を拒否できない。他方、土地価格、新規賃料は上昇するが、すでに契約している賃料＝継続賃料は、容易に値上げできない。
そこで、賃貸人に更新拒否をあきらめてもらう代わりに、更新料を認めて、賃貸人と賃借人との利益バランスを図ったのが、更新制度だと思います。
ところが、時代を経て、少子高齢化、住宅ストック数＞総世帯数等により今や、一時的には土地は上昇したときもありましたが、概ね地価は長期に下落しています。賃料も多くの地域で下落し、更新料を必要とした事情がなくなりつつあるのです。
とすれば、賃貸人特に短期の借家の場合に更新料を認めてやる必要性が消滅したのではないでしょうか。
ただ、それは一般論で、借地借家関係は、個別性の強い契約関係なので、この判例を一般化するのは危険で、個々の事案ごとに更新料の必要性、合理性を検討すべきでしょう。