レバレッジ不動産投資｜長瀬不動産鑑定事務所 広島市

不動産投資の魅力は、何といってもレバレッジによる高い投資利回りです。
レバレッジ投資とは、不動産利回り＞借入金利のとき、全額自己資金で投資するより、借入金を併用する方が、てこの原理が働いて、高い利回りを得られる投資を言います。

年間賃料	１２００万円
諸経費	３００万円
償却前純収益（noi)	９００万円
取得価格	２０，０００万円
不動産利回り（cap rate）	４．５％

年間賃料１２００万円の収益不動産を２億円で買った想定です。
粗利６％の物件です。今の市場で行くと、やや利回りは低いかもしれませんね。
ただ、優良物件は、何時の時代でも、そんなに安く変えるもんではありません。
不動産の収益性を検討するときには、キャッシュ・フローで収支を考えるべきなので、現金支出を伴わない減価償却費は費用計上しません。
そのため、純収益は、減価償却費を引く前の償却前純収益を採用し、償却前純収益の取得価格に対する利回りであるキャップレートは、４．５％となります。
しかし、この利回りは、資金調達方法を考慮していません。
つまり、全額自己資金で投資した場合の利回りです。
そこで、借入金を併用して投資した場合と比較してみましょう。
不動産購入額の７０％を金利２．５％の銀行借入金で資金調達したとします。

資金調達手段	全額自己資金	借入金併用
投資家の取り分	９００万円	９００万円−２億×７０％×２．５％＝５５０万
自己資金利回り	４．５％	５５０万/６０００万＝９．２％

全額自己資金で投資した場合は、４．５％の投資利回りしか得られませんが、借入金を併用することによって、投資利回りは９．２％まで上昇するのです。
なぜ、こんなことが起きるのでしょうか？
それは、てこの原理が働くからなのです。

レバレッジ投資の必要条件は、不動産利回り＞借入金利です。
もし、不動産利回り＜借入金利となると、負のレバレッジが働き、つまり、てこが反対側に傾き損失はより大きなものとなります。
また説例の９．２％の投資利回りは、投資額が転売によって回収できることを前提としています。
もし、不動産価格が下落し、転売時に、キャピタルロスが生ずるなら、毎期のインカムゲイン（純収益）でキャピタルロスを回収する必要があり、その分、利回りは高く設定しなければなりません。
つまり、利回りが高くなるように不動産取得価格を抑える必要があるのです。
少子高齢化が進行し、低成長しか期待できない現状では、キャピタルロスを前提とするのが現実的合理的な投資スタンスです。

フルローン、すなわち全額借入による不動産投資は、慎重であるべきです。
理論的には、借入金比率が高ければ高いほど、自己資金利回りが高くなるため、不動産ミニバブル時に、ハイレバレッジ投資が行われました。究極の形が、全額借入金によるフルローン不動産投資です。
しかし、借入金比率は抑制されなければなりません。
ｄｓｃｒ＝純収益が毎期の元利金返済額の何倍かです。
ｄｓｃｒが１．１〜１．３が健全な不動産投資。
１倍を割れば、不動産の家賃収入から借入金を返済できず、自分のポケットから別のお金を出して返済しないといけないことを意味します。
ハイレバレッジ投資は当然、分母が大きいためｄｓｃｒが１を割っている。転売益がない限り成功のない投資なんです。
つまり、不動産の値上がり期待に依存した不動産投資で、破たんは必然でした。
不動産は金融商品化している。国債を買おうか、株を買おうか、不動産を買おうかの一つとして、不動産投資があるわけで、余剰資金の運用先に不動産があるんです。
従って、自己資金零で不動産投資を考えるものではありません。
この点で、私が強く批判しているのが、土地所有者が節税対策で、全額借入でアパート等を建てることです。これも土地をタダだと勘違いし、ルーズな投資採算で建設するから、土地を手放すことになったりするんですね。
理論的には、自己資金ゼロでも、ｄｓｃｒが１倍以上あれば不動産投資は成り立ちます。
そのためには、不動産再生、何らかの理由により空室だらけの不動産を安く購入しリフォームして満室にし、ｄｓｃｒを１倍以上にする。
こんなことぐらいしか、自己資金ゼロの不動産投資が成功する方法はないでしょう。