不動産鑑定士の評価は、不動産鑑定評価手順・判断等の標準化を定めた不動産鑑定評価基準に基づいて、不動産の価格を判定します。
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不動産鑑定評価基準って何？ |
１．法律ではない
鑑定評価基準は、国民の権利義務を規定したものでもないし、国会の議決を経たものでもありません。従って、法律ではなく、不動産鑑定士等を法的に拘束するものではありません。
２．鑑定評価の拠り所となる統一基準
基準の目的は鑑定評価主体による判断の相違を小さくしようというものですが、基準は標準的な手順や評価手法等を示しているに過ぎないため、基準に準拠したとしても、鑑定評価主体によって、ばらつきが出ることは防ぎようがなく、このことをもって批判されることがあります。
しかし、それは結論だけに拘泥する結果であり、不動産鑑定の神髄は、鑑定評価額という結論に加え、鑑定評価額決定過程の詳細な展開であり、それによって、鑑定評価利用者の意思決定を支援し、ひいては適正な地価形成に寄与することなのです。
３．不当鑑定評価の判断根拠
このことにより、事実上、鑑定評価基準は、不動産鑑定士を拘束するものです。
他面、自由な発想による不動産の経済価値追求を阻害しかねない面もあります。
継続地代について、裁判所が独自評価をした例もあり、ここだけを強調すると、不動産鑑定評価理論の進化は止まってしまうでしょう。
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沿革・改正の経緯 |
１．制定
昭和３９年に、「不動産の鑑定評価に関する法律」に続いて、制定されました。
２．昭和４４年改正
宅地見込地・賃料基準と統合されました。
３．平成３年改正
土地バブルを背景に、取引事例比較法の適用にあたって、投機的取引事例の排除が規定され、継続賃料、区分地上権、区分所有建物及びその敷地の規定が整備されました。
４．平成１４年改正
・土地建物一体の複合不動産の取引増大に伴う収益還元法の見直し
具体的には、収益不動産の評価におけるＤＣＦ法の採用
・説明責任の強化
鑑定評価額決定に至る試算価格の調整の明瞭化・詳細化
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内容 |
・総論
第１章不動産の鑑定評価に関する基本的考察
第２章不動産の種別類型
第３章不動産の価格を形成する要因
第４章不動産の価格に関する諸原則
第５章鑑定評価の基本的事項
第６章地域分析・個別分析
第７章鑑定評価の方式
第８章鑑定評価の手順
第９章鑑定評価報告書
・各論
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料金